Grundpfandverschreibung

Einleitung

Die Grundpfandverschreibung bestimmt sich in folgenden Aspekten:

Begriff

Klassische Grundpfandsicherheit für eine Forderung, ohne Wertpapier und ohne Verkehrscharakter

Gesetzliche Grundlage

  • ZGB 793 – ZGB 823
  • ZGB 824 – ZGB 841

Natur der zu sichernden Forderung

Die durch die Grundpfandverschreibung zu sichernde Forderung kann bedingt oder unbedingt, gegenwärtig oder zukünftig, bestimmt oder unbestimmt sein.

Haftung

Der Schuldner haftet für die der Grundpfandverschreibung unterliegende Forderung nebst der Sachhaftung persönlich.

Pfandeigentum und Schuldnerstellung

a)    Im Gegensatz zum Schuldbrief müssen Schuldner und Pfandeigentümer identisch sein. Ein Auseinanderfallen von Schuldner- und Pfandeigentümer-Stellung kann sich nur dadurch ergeben, dass der Eigentümer sein Grundstück zur Sicherung einer Drittschuld verpfändet oder, dass er das für seine eigene Schuld verpfändete Grundstück veräussert. Sodann sieht das Gesetz einen Schuldübergang auf den Erwerber des Grundstückes vor, dass die dem Gläubiger notifizierte interne Schuldübernahme durch den Erwerber des Grundstücks den alten Schuldner persönlich befreit, wenn der Neue diesem nicht innert eines Jahres schriftlich erklärt ihn nicht aus seiner Schuld zu entlassen.

b)    Die Grundpfandverschreibung ist an den Bestand der Forderung geknüpft; eine forderungsentkleidete Errichtung durch eine sog. Eigentümergrundpfandverschreibung ist nicht zulässig. Eine Ausnahme besteht da, wo althergebracht in bestimmten Kantonen zur Verkürzung der Verfügbarkeit eine sog. „Hypothekarobligation“ errichtet wird. Bei der Hypothekarobligation ist die Grundpfandverschreibung mit einer frei abtretbaren Obligation (Schuldanerkennung) verbunden.

Errichtung und Untergang

a)    Rechtsgeschäftliche Errichtung einer Grundpfandverschreibung

Der Pfandvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung sowie der Eintragung im Grundbuch. Dem Grundbucheintrag kommt positive und negative Rechtskraft zu, d.h., dass das Pfandrecht besteht und nur solange besteht, wie es eingetragen ist. Der Grundbucheintrag zerstört den guten Glauben Dritter. Die Einwendung, den Eintrag nicht gekannt zu haben, kann nicht erhoben werden. Der Grundbucheintrag ist für Bestand und Höhe der Forderung nicht massgebend und entfaltet keinerlei Gutglaubenswirkungen.

b)    Gesetzliche Pfandrechte

In bestimmten Fällen besteht die Grundpfandverschreibung ohne Eintrag im Grundbuch (unmittelbares gesetzliches Pfandrecht) und zwar kraft kantonaler Regeln (z.B. Grundsteuern) oder von Bundesrechts wegen (Kosten des Gläubigers zur Werterhaltung oder Abwehr der Wertverminderung des Unterpfandes). In den Fällen der mittelbaren gesetzlichen Grundpfandrechte besteht lediglich, aber immerhin, ein gesetzlicher Anspruch auf Eintragung (z.B. Verkäuferpfandrecht, Bauhandwerkerpfandrecht, Pfandrecht für die Stockwerkeigentümerbeiträge etc.).

» Informationen zum Bauhandwerkerpfandrecht

c)     Beweisurkunde

Die über die Errichtung einer Grundpfandverschreibung ausgestellte Urkunde ist nur ein Beweismittel und kein Wertpapier. Entsprechend sind für die Übertragung der gesicherten Forderung nicht die Regeln der Pfandübergabe (Übergabe Wertpapier und ggf. Indossament), sondern die Regeln über die Zession (Abtretung) zu beachten.

d)    Untergang des Pfandrechts

Die Grundpfandverschreibung geht mit der Löschung ihres Eintrages im Grundbuch oder mit dem vollständigen Untergang des Grundstückes unter.

Spezialitätsprinzip

a)    Spezialisierung des Pfandobjektes

Das Grundpfand kann nur auf einem genau bezeichneten Grundstück im Sinne von ZGB 655 des Schuldners oder eines für ihn Sicherheit bietenden Dritten eingetragen werden. Eine Grundstück-Teilbelastung ist unzulässig; es wird immer das ganze Grundstück verpfändet. Bilden mehrere Grundstück Pfandgegenstand für ein und dieselbe Schuld, wird von Gesamtpfandrecht gesprochen. Bei einem Gesamtpfandrecht haftet jedes Grundstück für die ganze Schuld. Ein Gesamtpfandrecht ist nur zulässig, wenn alle Grundstücke im Eigentum derselben Person stehen oder, wenn mehrere Eigentümer solidarisch haften.

b)    Spezialisierung der Pfandforderung

Auch die zu sichernde Pfandforderung muss insofern spezialisiert sein, als ein bestimmter Betrag bzw. ein Höchstbetrag der Forderung im Grundbuch eingetragen wird. Die Eintragung hat auf einen Betrag in Landesmünzen (Schweizer Franken) zu lauten. Die Indexierung der Pfandforderung ist unzulässig.

Umfang der Pfandhaft

a)    Die Grundpfandverschreibung sichert die Pfandforderung bis zum eingetragenen Haftungsbetrag. Mit gedeckt sind die Verzugszinsen (laufend und drei verfallene Jahreszinsen) und die Betreibungskosten.

b)    Die Pfandhaft umfasst das Grundstück mit allen seinen Bestandteilen und die Zugehör. Die Pfandhaft erstreckt sich sodann auf die Miet- und Pachtzinsforderungen, die bis zur Pfandverwertung auflaufen sowie die Versicherungsleistungen, die für das Grundstück ausgerichtet werden.

Prioritätsverhältnisse

a)    Bestehen mehrere Grundpfandrechte, richten sich ihre Pfandstellen nach dem Prinzip der Alterspriorität.

b)    Jedes Pfandrecht hat eine feste Pfandstelle, die es grundsätzlich beibehält. Der Pfandeigentümer kann offene Pfandstellen bilden, indem er eine Reserve als „Vorrang“ in bestimmter Höhe eintragen lässt, um später darüber durch Errichtung eines Grundpfandrechtes verfügen zu können. Offene Pfandstellen können auch durch wegamortisierte und gelöschte Schuldbriefe entstehen. In der Regel rücken die nachfolgenden Pfandrechte nicht in die frei werdenden Rangstelle, ausser die Parteien, d.h. der Pfandeigentümer und Schuldner sowie Pfandgläubiger, hätten eine Nachrückungsvereinbarung geschlossen und diese im Grundbuch vorgemerkt. Nachrückungsrechte sind heute nicht mehr verbreitet. Ein automatisches Nachrücken erfolgt bei der Verwertung des Pfandobjektes von Gesetzes wegen.

c)     Die Bestimmung des Ranges des Pfandrechtes erfolgt beim rechtsgeschäftlichen Grundpfandrecht durch übereinstimmenden Parteiwillen. Bei den unmittelbaren gesetzlichen Pfandrechten erhält das Wertverminderungspfandrecht den allerersten Rang. Das Werterhaltungspfandrecht nimmt den Rang des für die Erhaltung veranlassenden Pfandgläubigers ein. Bei den mittelbaren gesetzlichen Pfandrechten wird der Rang nach Alterspriorität im Zeitpunkt Eintragung im Grundbuch bestimmt, wobei beim Bauhandwerkerpfandrecht eine Privilegierung vorgesehen ist.

Pfandverwertung

Die Verwertung des Grundpfandes erfolgt durch Betreibung auf Pfandverwertung bzw. Konkurs oder bei Vorliegen entsprechender Zustimmungen durch Freihandverkauf. Eine Verfallsabrede ist nichtig. Die Grundpfandgläubiger werden nach dem Range der dinglichen Sicherheit befriedigt. Gläubiger gleicher Pfandstellen erhalten den Verwertungserlös proportional zur Höhe ihrer Pfandforderung und solange, bis beide Pfandgläubiger gedeckt sind. Ein Verwertungsüberschuss gehört dem Pfandeigentümer bzw. allenfalls der Konkursmasse.

Verjährung

Hypothekarisch sichergestellte Forderungen verjähren nicht.

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